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揭阳市区土地价格在房价中所占几何?

   2016-02-21 互联网2381
核心提示:在 2009 年时候,国家国土部公布过 620 个调查项目地价房价比, 数据显示,中国地价占房价平均为 23.2%。然而大部分人对此数据持 有疑问,之后国土部解释称,调查的房价为商品房开盘时的平均售价, 地价为土地出让时的楼面地价。笔者认为这样的计算存在错误,这样计算忽略一个要素-时间要素。土地出让时对应的价格不能与商品……
在 2009 年时候,国家国土部公布过 620 个调查项目地价房价比, 数据显示,中国地价占房价平均为 23.2%。然而大部分人对此数据持 有疑问,之后国土部解释称,调查的房价为商品房开盘时的平均售价, 地价为土地出让时的楼面地价。笔者认为这样的计算存在错误,这样计算忽略一个要素-时间要素。土地出让时对应的价格不能与商品房开盘时的平均售价作比较。因为从土地出让成交到开盘销售,之间要经历勘查设计、施工、审批等多个流程,历程通常为2 年,在这2 年 内,土地的市场价值已经发生变化,故不能用土地出让时的楼面地价与之比较。

由于近几年来,揭阳市区房地产市场发展迅速,仍记忆犹新2007 年市区新建楼房销售均价3000 开头,到如今5000 开头,甚至出现了某些万元户。现在土地出让市场日趋透明,土地取得数据容易得到, 激起了探讨揭阳市区土地价格在房地产究竟所占几何的兴趣。

在此之间,先了解房价是由哪部分组成的。 房价=土地成本(含购地税费)+建设成本(开发成本)+不可预见费+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润 。我们把上述公式变形一下,地价=房价-若干费用及利润。所以当我们知道了市场售价(房价),把其他的数值确定了,我们就可以求 取出土地价值。这在土地估价中称为剩余法(假设开发法)。通常情况下,建设成本(开发成本)占房价 20-30%;不可预见费 0.5%,管理费用 3-5%;投资利息 1%;销售费用 5-10%;销售税费 10%;开发利润 10-20%。 如今,土地出让市场日趋透明,我们可以到中国土地市场网或者 广东省土地市场网查阅揭阳市土地成交状况。揭阳市区现在有几个在 售项目可以查到当时成交的土地价格,分别是金港湾、金都花园 2 期、 新和天悦。为了计算地价房价比,在此引进一个概念,楼面地价,即单位建筑面积平均分摊的土地价格。楼面地价的计算公式:楼面地价=土地总价÷规划建筑面积 =土地单价÷规划容积率

金港湾:成交总价,3600 万元;成交单价 7858.55 元/㎡(折合523.90万元/亩),成交日期 2015 年 1 月。容积率大于或等于 2 小于 或等于 5.39。楼面地价为1457.99 元/㎡。目前该区域内商品房售价约为 6500.00 元/㎡。

金都花园 2 期:成交总价,3280 万元;成交单价 8608.92 元/㎡(折合 573.93 万元/亩),成交日期 2015 年 6 月。容积率大于或等于 2 小于或等于 7.16。楼面地价为 1202.36 元/㎡。目前金都花园 2期售价约为 5500.00 元/㎡。

新和天悦:成交总价,11100 万元;成交单价 17777.07 元/㎡(折合 1185.14 万元/亩),成交日期 2015 年 4 月。容积率大于或等于 3.5 小于或等于 4.5。楼面地价为 3950.46 元/㎡。目前该项目售价约为8500.00 元/㎡。 在时间修正方面,采用中国城市地价监测指数。由于揭阳地区没有专门地价监测指数,我们采用粤东城市汕头的地价指数作为参考。

经计算,汕头市 2011 年至 2015 年,住宅用地地价指数平均年涨幅 2.91%,月涨幅 0.2425%。经过时间修正后(价格时点为 2016 年2月)的房价地价比如下表所示:



从结果上来,新和天悦的结果远远高于其他两个项目,这是因为该项目地块当时是以“地王”的高价竞拍,其他该区域住宅用地的价 位未达到当初成交的价位,逾千万每亩。该区域的价位应该在 500-600 万元/亩之间,所以造成地价房价比偏高。上述三个项目仅是举例说 明,实际上,直接采用土地出让成交价格计算仍会存在一定误差,首 先,土地出让市场不是完完全全的市场,有时政府有招商引资的政策 需要而通过优惠地价吸引投资者,而在招拍挂上通过一些条件限制投 资者,引进较为高端的企业;再而,可能因为投资者的个人倾向导致 成交价格高于土地本身市场价值。通过笔者粗略计算,目前,揭阳市 区地价房价比在 30%左右。
 
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